未登記の不動産を相続する方法とは？未登記の理由と放置するデメリットを解説

相続した不動産が未登記状態である場合、放置するとさまざまなデメリットが生じるため注意しなければなりません。
そのため未登記がわかった時点で、できるだけ早く登記申請の手続きをおこなうことをおすすめします。
そこで、未登記の不動産になっている理由や、未登記のままにするデメリットと未登記の不動産を相続する方法について解説します。
国分寺市・小平市で未登記の不動産を所有している方や、未登記の不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

相続した不動産が未登記！その理由とは

不動産の相続時には被相続人から相続人へ名義変更をする相続登記をおこなうよう推奨されています。
しかし、相続登記しようしたら、そもそも登記されておらず「未登記のままとなっていた」と判明するケースがあります。
なぜ、未登記の不動産が存在するのでしょうか。
ここでは、そもそも未登記とはどのような状態なのか、また未登記不動産になる理由を解説します。

そもそも未登記の不動産とはどのような状態？

未登記の不動産とは、本来は義務のある不動産の登記登録をしていない不動産のことを指します。
登記とは、不動産の所在や現状、権利関係などの情報を登記簿に記載・公示することです。
本来であれば、不動産を取得してから1か月以内に登記することが義務付けられています。
しかし、何らかの理由により未登記状態となっているケースがあります。
未登記の不動産は、登記上の所有者や所在が不明な状態であり、登記簿に記載されているはずの抵当権や所有権を示すことができません。
未登記のままでも居住することはできますが、法的な手続きが必要な際に多くの不都合となるため注意が必要です。

未登記の不動産になっている理由

では、なぜ未登記の不動産が存在するのでしょうか。
建物を建築・増築・解体した場合は、不動産の所在地や面積、用途などの基本的な情報を記録する「表題登記」が義務付けられています。
その表題登記をおこない建物の登記簿が作成されます。
しかし、不動産売買や増改築のためにローンを組まなかったり、表題登記がなくても不便を感じなかったりすると未登記のままとなってしまうのです。
また、表題登記をしていなくても法務局から催促されることもありません。
さらに、新しく建物を建設する際に住宅ローンを利用せず自己資金のみでまかなった場合も、未登記となっているケースが多いです。
通常、住宅ローンを利用して建物を建設する場合は、抵当権を付けるために登記簿の作成は必ず必要になります。
しかし、ローンを利用せずに建てた場合は、登記をしなくても事実上困ることがないのです。
このような理由から未登記の不動産が存在してしまう傾向にあります。

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相続した未登記の不動産をそのまま放置するデメリット

相続した未登記の不動産をそのまま放置するのは、相続人にとってさまざまなデメリットが生じるためおすすめしません。
ここでは、未登記の不動産をそのまま放置するデメリットを解説します。
主なデメリットは以下の3つです。

• 過料に処される
• 未登記のままでは売買できない
• 権利関係が複雑になる

それぞれのデメリットをご説明します。

デメリット①過料に処される

前述したとおり、不動産を取得したら1か月以内に表題登記申請が必要です。
登記を怠った場合は、10万円以下の過料に処されると定められています。
一方で、不動産の所有者を記録する「甲区」や、抵当権などの不動産に設定されている権利が記載されている「乙区」については、登記義務はありません。
しかし、2024年4月から義務化されることに決まっています。
この相続登記についても、怠った場合は同様に10万円以下の過料が発生するため注意が必要です。

デメリット②未登記のままでは売買できない

未登記の不動産であっても売却自体は可能です。
しかし、未登記のままの不動産は買主が住宅ローンを利用して購入したくても、そのままでは利用することができません。
不動産を担保にして抵当権を設定することができないからです。
また、第三者に対して所有者を証明することもできなくなります。
たとえば、未登記の不動産の場合、売主が本当に所有者なのかどうかも確認することができません。
つまり、未登記の不動産は実際は不動産売却が難しいと言えるでしょう。

デメリット③権利関係が複雑になる

長い間登記をおこなわず、いざ相続登記をしようとした場合に、権利関係が複雑になってしまう点もデメリットです。
年月が経過すると、相続が何代にもわたっておこなわれます。
そうなれば、全く会ったことがない方と話し合いをしなければならなくなったり、所在地を調べたり大がかりなことになり兼ねません。
相続による登記はとくに放置すると権利関係が複雑化してしまうため注意が必要です。

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未登記の不動産を相続する方法

未登記の不動産を相続することになった場合、どのような方法で相続したら良いのでしょうか。
ここでは、未登記の不動産を相続する方法を解説します。

未登記の不動産を相続する際の流れ

相続する際の流れは以下のとおりです。

• 相続人を確定させる
• 遺産分割協議をおこなう
• 表題登記を法務局へ申請する
• 権利部登記（所有権保存登記）を申請する

未登記のまま不動産を相続することになった場合は、まずは相続人を決めることから始めましょう。
相続人の範囲を、戸籍謄本や除籍謄本を用いて確定させる必要があります。
相続人が確定できたら、相続人全員で遺産分割協議をおこないましょう。
遺産分割協議とは、誰が何を相続するのか、また相続方法などについて話し合うことです。
このとき、相続人のうち1人でも反対する方が現れると、遺産分割協議は難航する恐れがあるでしょう。
とくに不動産を相続する際は、相続人全員が納得できるようにしっかり話し合うことが大切です。
話し合いがまとまり未登記の不動産を含む相続財産の相続人が決まれば、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書を作成したら、法務局にて表題登記の申請をおこない、続いて権利部登記の申請もおこないます。
申請時は、登記申請書のほかに相続に関する書類、建物の図面、住民票などが必要です。
権利部登記の申請が終われば、未登記の不動産の相続登記が完了します。
これらの登記申請は、複雑かつ手間がかかるため、専門家である司法書士へ依頼するのが一般的です。

登記済みの不動産を相続する場合

登記してある不動産を相続した場合は、表題登記の申請などは不要のため相続人は相続登記のみをおこないます。
前述したとおり相続登記は、被相続人から相続人へ名義変更をする手続きのことです。
不動産の所在地を管轄する法務局にて申請手続きをおこないましょう。

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まとめ

相続した不動産が未登記の不動産であった場合、速やかに登記申請をおこなう必要があります。
未登記のまま放置しておくと、10万円以下の過料が処せられたり、売却しようと思ってもスムーズに売却できなかったり、さまざまなデメリットが生じてしまいます。
未登記の不動産を相続する予定がある方や、未登記の不動産を活用する予定がある方は、早めに登記申請の手続きをおこなっておきましょう。
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