相続した不動産を売却する際の流れと手続きとは？税金の種類と注意点も解説

相続の発生と同時に、不動産売却をお考えの方もいらっしゃるでしょう。
相続による不動産売却は通常の売却と異なり、相続登記などの手続きなど注意しなければならない点があります。
そこで、相続した不動産を売却する際の手続き方法や流れ、また売却時にかかる税金の種類と注意点を解説します。
国分寺市・小平市で不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考にしていただければ幸いです。

相続した不動産を売却する際の手続き方法と流れ

相続後に不動産売却する際は、通常と異なる手続きが必要となったり必要書類も準備する必要があります。
相続後に不動産売却する際の流れは以下のとおりです。

STEP1：遺言書の確認

相続後にまず確認しておきたいのが、遺言書の存在です。
遺言書がある場合は、原則として遺言の内容に沿って遺産分割をおこないます。

STEP2：相続人の確認・遺産分割協議

遺言書がない場合は、相続人を確定させ相続人全員での遺産分割協議が必要になります。
なお、遺言書がある場合でも、相続人全員の合意があれば遺産分割協議によって遺産を分けることも可能です。
相続した不動産を売却する場合は、相続人全員の合意が必要になります。

STEP3：名義変更をする

不動産を相続することが決まれば、被相続人から相続人へ名義変更をおこないます。
この名義変更のことを「相続登記」といい、登記簿上の所有者を相続人へ変更します。
なお、この相続登記は申請や期限は任意となっていますが、不動産売却をおこなうには必ず必要な手続きです。
そのため、できるだけ早く手続きをおこなっておくことをおすすめします。
また、2024年4月1日から相続登記は義務化されます。
したがって、相続後にすぐに不動産売却をしない場合でも、必ず変更手続きをおこなうようにしましょう。
相続登記には以下のような書類の準備が必要です。

• 相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書・住民票
• 被相続人の戸籍謄本・住民票の除票
• 遺言書もしくは遺産分割協議書
• 登記事項証明書
• 固定資産評価証明書

相続登記に必要な書類は上記のように複数あるため、できるだけ早くから取得しておくようにしましょう。

STEP4：査定を依頼・媒介契約を締結

名義変更が終われば不動産売却をおこなうために、不動産会社へ査定を依頼しましょう。
査定額に納得すれば、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には、以下のように3つの種類があるため、自分に合った契約方法を締結することになります。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社と契約可能であり、自己で見つけた買主とも取引できる
• 専任媒介契約：契約できるのは不動産会社1社のみであり、自己で見つけた買主とも取引できる
• 専属専任媒介契約：契約できるのは不動産会社1社のみであり、自己が見つけた買主とは取引不可である

一般媒介契約は、幅広く営業活動がおこなえるため、立地が好条件の場合や築年数が浅いという場合におすすめの契約方法です。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、不動産会社1社のみですが手厚いサポートを受けることができます。
たとえば、不動産情報システム「レインズ」への登録義務や販売状況の報告の義務が課せられています。
そのため、高値で売却したい場合や、売れにくい物件などの場合にはおすすめの契約方法と言えるでしょう。

STEP5：不動産売却

媒介契約を締結すると売却活動が始まり、買主が見つかれば売買契約を締結します。

相続後の不動産売却でかかる税金の種類とは

不動産売却では、印紙税、譲渡所得税のほかに仲介手数料などさまざまな税金や費用がかかります。
ここでは、売却時にかかる税金とその計算方法、また利用できる特例・控除について解説します。

税金①印紙税

印紙税は不動産売買契約書にかかる税金で、収入印紙を貼付することで間接的に納付します。
印紙税額は、売却価格により以下のように定められています。

• 売却価格100万円超え500万円以下：印紙税額1,000円
• 500万円超え1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円超え5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超え1億円以下：3万円

なお、上記の金額は2024年3月31日までに作成された場合に適用される軽減税率適用後の額です。

税金②譲渡所得税

不動産売却による利益が発生した場合は、その利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税とは、所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。
譲渡所得税は、「譲渡所得×税率」で算出することができます。
なお、譲渡所得は、売却価格から取得時にかかった費用と売却時にかかった費用を差し引いた金額で以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
譲渡所得がマイナスとなった場合は、税金はかかりません。
しかし譲渡所得がプラスになった場合は、不動産の所有期間によって異なる税率を乗じて譲渡所得税を求めます。
なお税率は、所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年超えの場合は20.315%です。

税金③そのほかの諸費用

不動産売却では、前述のような税金のほかにも、仲介を依頼した際には「仲介手数料」、登記手続きの際には「登録免許税」がかかります。
また、司法書士へ依頼する場合はその報酬も必要です。

譲渡所得税の税金対策

相続後の不動産売却では、さまざまな特例や控除制度を利用できることがあります。
利用することで、譲渡所得税を抑えることができるため、ぜひ利用しましょう。
①3,000万円特別控除
居住していたマイホームを売却した際に受けられる「3,000万円の特別控除」では、譲渡所得から最大で3,000万円まで控除することができます。
通常は居住していた場合にのみに適用される制度ですが、2023年末までに売却すれば相続人がその家に住んでいなくても控除が認められます。
②取得費加算の特例
取得費加算の特例では、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。
譲渡所得を減らすことができるため、結果的に節税対策につながるでしょう。
ただし、相続開始日の翌日から3年以内に売却していることが要件となっているため注意が必要です。

相続した不動産を売却する際の注意点

最後に相続した不動産を売却する際の注意点を確認しておきましょう。

注意点①遺産分割方法について十分に話し合っておく

相続した不動産を売却する際は、さまざまなトラブルや揉め事に発展するケースが多いです。
そのため、相続人同士で十分な話し合いをおこなうことをおすすめします。
また、相続人同士で話し合いが進まない場合は、第三者に介入してもらうなどして対処すると良いでしょう。

注意点②契約不適合責任に問われないように事前に調査する

相続した不動産をそのまま売却する際は注意しなければなりません。
なぜなら、売却後に契約不適合責任に問われる可能性があるからです。
契約不適合責任とは、契約書の内容と不適合が発覚した場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
このようなリスクを負わないためには、売却前に念入りに調査しておくことをおすすめします。

注意点③亡くなった方の名義では売却できない

すでにご説明しているように、不動産売却をするためには被相続人から相続人への変更手続きである相続登記が必要です。
不動産売却をできるのは、所有者本人のみです。
そのため、亡くなった方の名義のままでは不動産売却できないことに注意しましょう。

まとめ

相続した不動産を売却する場合は、相続人全員の合意が必要となります。
事前に相続人全員でしっかり話し合いをおこない、スムーズな売却を心掛けましょう。
また、相続後は早めに相続登記をおこなうことをおすすめします。
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