不動産売却ができる成年後見人とは？申立て手続きと売却方法を解説

本人の判断能力が低下している場合でも、成年後見制度を利用すれば不動産売却をできることをご存じでしょうか。
成年後見制度では、不動産売却の契約などさまざまな法律行為が認められている代理権があります。
そこで、成年後見制度とは何かや申立ての手続きと必要書類について、また成年後見人によって不動産売却をする方法を解説します。
国分寺市・小平市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

不動産売却ができる後見人と成年後見制度とは？

成年後見制度とは、認知症などにより判断能力が低下した方を成年後見人が保護・支援するための制度です。
社会で生活するなかで、モノを購入・契約したり賃貸借契約を結んだりするような法律行為は、さまざまな場面で必要になります。
判断能力が低下している方がこのような法律行為をおこなうと、高額な商品を購入させられたり、不当な契約を結ばされたりするリスクが考えられます。
そのため、このような不利益となるリスクを回避するために、本人に代わって法律行為をおこなうのが「成年後見人」と呼ばれる方です。

成年後見人の支援内容

成年後見人の主な支援内容は以下のとおりです。

• 財産管理
• 身上監護

財産管理は、本人名義の預貯金や不動産などを本人に代わって管理する支援です。
もう1つの身上監護とは、介護サービスの契約や施設への入所手続きなど、生活を支援します。
これらをしっかりサポートすることで、本人を守る制度となっています。

2種類の成年後見制度

成年後見制度には、任意後見制度と法定後見制度の2つに分けられます。
①任意後見制度
任意後見制度とは十分な判断能力があるうちに、あらかじめ成年後見人を選出しておき、判断能力が十分でなくなった場合に看護、財産などの管理を与える制度です。
この任意後見制度の特徴は、基本的に契約内容を自由に決められるという点です。
また、任意後見人になるには資格なども不要のため、原則として誰でもなることができます。
本人の判断能力があるうちに、公正証書にて任意後見制度を締結します。
なお、家庭裁判所は任意後見監督人を選出し、不正が発覚した場合は任意後見人を解任することが可能です。
②法定後見制度
一方で法定後見制度とは、本人の判断能力が低下したあとに、家庭裁判所が成年後見人を選任する制度です。
法定後見制度の後見人になれるのは、親族や弁護士、司法書士、福祉関係の法人などです。
また法定後見制度は、法律行為をおこなうだけでなく、同意権と取消権が認められています。
同意権とは法律行為に対して同意を与える権利、取消権とは法律行為を取り消すことができる権利のことです。
そのため、万が一判断能力が低下した場合は、家庭裁判所が選任した後見人が本人に代わって権利や財産を守る支援をします。

不動産売却ができる成年後見人の申立ての手続きと必要書類

成年後見人の申立ての手続きは以下の流れで進みます。

①成年後見制度開始の審判を申立てる

成年後見人の申立て手続きをおこなう場合は、管轄の家庭裁判所へ申請する必要があります。
申立てができる方は以下に該当する方です。

• 本人
• 配偶者
• 4親等内の親族（親・子・孫・祖父母・ひ孫・兄弟姉妹・いとこなど）
• 市区町村長

なお、申立てに関して不安などを感じる場合は、司法書士や弁護士などに相談してみると良いでしょう。

②家庭裁判所により審理される

申立書が受理されれば、申立書類の内容と本人に関する事情など総合的に判断して家庭裁判所が審理します。
また、審理では申立人、後見人候補者、親族などとの面接や意向の確認、医師による本人の鑑定などが実施されます。

③成年後見人が選任される

後見人が選任されるまではおよそ2～3か月程度かかるのが一般的です。
また、後見人の候補者が必ずしも後見人に選ばれるとは限りません。
最終的には家庭裁判所が決定することになり、場合によっては親族以外の司法書士や弁護士などの専門家が選任されることもあります。
審判が確定したら後見人の登記がおこなわれます。

申立ての必要書類

成年後見人では以下のような書類が必要になります。

• 申立書・申立事情説明書
• 親族関係図
• 本人の財産目録・収支予定表
• 本人の診断書
• 成年後見など登記されていない証明書など

このほかにも、本人と後見人などの戸籍謄本や住民票の写しなどが必要です。
ただし、必要書類はケースによってさまざまなため、管轄の家庭裁判所に確認しておくことをおすすめします。

申立てにかかる費用

成年後見人の申立てには、収入印紙：3,200円程度、郵便切手3,700円程度が必要です。
また、本人の鑑定が必要な場合は、鑑定費用として10万円程度必要となる場合があります。
さらに、弁護士や司法書士へ手続きを依頼する場合は、別途費用が発生します。

成年後見人による不動産売却の方法

成年後見人が選任されたら、不動産売却に進むことができます。
通常は以下の流れで不動産売却を進めます。

• 不動産の査定依頼
• 不動産会社と媒介契約を締結
• 売却活動を開始
• 買主と売買契約を締結
• 決済・引き渡し

ただし、本人に代わって成年後見人が不動産を売却する場合で、その不動産が本人の「居住用」の場合は家庭裁判所の許可が必要となります。

居住用不動産が家庭裁判所の許可が必要な理由

売却する不動産が本人の居住用である場合は、家庭裁判所の許可が必要になります。
居住用であれば本人が生活するうえでもっとも重要な場所であるため、成年後見人だからといって勝手に処分することはできません。
また、本人にとって居住環境は重要であるため、これが急激に変化しないためでもあります。
そのため、居住用の不動産売却が適切であるかを判断する必要があります。
なお、家庭裁判所の許可なしで不動産売却をおこなった場合は、その売買は無効とされるため注意しましょう。
さらに、成年後見人としての役目を果たしていないと判断され、解任されることもあります。
申請に必要な書類
居住用不動産を売却する際は、以下の書類を管轄の家庭裁判所へ提出する必要があります。

• 申立書
• 登記事項証明書
• 売買契約書の案
• 不動産の評価証明書
• 査定書

家庭裁判所はこれらの書類と売却の必要性などから判断して、本人にとって保護することになると判断されれば売却の許可が得られます。

非居住用不動産でも売却に理由が必要

非居住用不動産は居住用と異なり、家庭裁判所の許可を得る必要はありません。
しかし、非居住用の不動産でも売却する際は、正当な理由が必要です。
たとえば、以下のような理由があれば売却が認められています。

• 本人の生活費の確保のため
• 本人の医療費を捻出するため

このように本人のために必要な売却が認められ、非居住用だからといって無制限に売却できるわけではありません。
また、相場よりも著しく安い価格で売却した場合は、本人の不利益になると判断される可能性があるため注意が必要です。

まとめ

認知症などにより判断能力が低下した方に代わって、不動産売却などの法律行為がおこなえるのが成年後見制度です。
ただし、あくまでも本人の保護や支援を目的としているため、誰もが後見人になれるとは限りません。
また、本人の居住用不動産を売却する際は、必ず家庭裁判所の許可を得ることを忘れないようにしましょう。
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